细说住宅小区相邻排水纠纷

2013-08-05 10:11:23

内容提要:住宅小区相邻排水关系纠纷多为人工排水相邻关系纠纷,《物权法》第86条对其予以规范。现实生活中,诸如空调外机滴水纠纷、晾晒衣物滴水纠纷、浇灌花草滴水纠纷、楼上渗漏水纠纷、水淹楼下纠纷等,零零总总,其涉案标的额可能不大,但发生频率高、当事人间矛盾易激化、表现形式及成因多样。物权法等法律法规对此类纠纷虽有相应规范,但法律条文抽象而生活具体,妥善预防、处置住宅小区相邻排水纠纷,仍有赖于小区内相邻各住户、物业服务企业、社区管理者等多方主体共同参与。

关??键??词:相邻排水纠纷,相邻关系,住宅小区


水利用相邻关系为传统相邻关系主要类型之一,系相邻不动产权利人间关于水流利用时,因相互间给予利用或排放流水之便利或接受限制所生权利义务关系。国内《物权法》第86条规定:“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用,应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放,应当尊重自然流向。”由此可知,我国法律对相邻水资源利用之规定主要分相邻流水利用与排放关系两方面。在城市住宅小区环境下,人们基本上使用统一的自来水供水系统用水,故一般不存在相邻流水利用关系,主要涉及相邻流水排放关系。而相邻流水排水关系又可分为自然与人工排水两种。自然排水相邻关系是指自然形成的水流的排放所涉及的相邻关系,因现代城市住宅小区在规划建设中一般都配备了相对规范的自然水流(如雨水)排放系统,此类排水相邻关系在现代城市住宅小区一般很少发生纠纷(乡村生活中自然流水的排水相邻关系纠纷相对较多)。人工排水相邻关系是指经由人工(包括人造建筑物)等形成的水流(如屋檐滴水、空调滴水、管道排水等)的排放所涉及的相邻关系,此类排水相邻关系在现代城市住宅小区中较为常见,而且表现形式多样。下文将针对住宅小区人工排水相邻关系的主要表现形式展开分析。

一、楼上空调滴水引发纠纷

随着居民生活水平提高,空调日益普及,而住宅小区内有关空调滴水扰民的相邻排水纠纷亦日益增多。有被调查者反映:“楼上空调水滴到我们家的雨篷上,每天24小时不间断,水声很响,影响我们的正常休息。”“楼上的空调滴水产生的噪音,让全家人都睡不好,工作也没了精神。”“那声音就像是用棍子敲打某样东西,非常吵。”而赤日当空“雨”当头,这不是特殊的天气现象,而是一台台空调外挂机滴水管的“杰作”。如李女士家居住的楼上住了大约20余户,居住人数不多,但空调不少,有的住户一家就装了三四个。当这几十台空调同时运转时,其所居住的楼道口就成了名副其实的“水帘洞”,经过的住户总是被淋。

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有记者调查发现在上海河南中路靠近天津路的一大段人行道上,高温天几乎终日湿漉漉的。几幢七八层老式楼宇的临街一面外墙上,高高低低挂着数十台空调外挂机组,这些室外机旁都伸出一截滴水管,整日在人行道上空“持续降雨”。有的滴水管较长且材质柔软,不停地随风飘摇,致使落下的“雨滴”覆盖范围较广,两三米宽的人行道没有一处是干的。有的“雨滴”还在下落过程中,先滴落到较低处窗口的雨棚上,再四处飞溅,犹如“天女散雨”。路人经过这些“雨街”,除非抬手遮蔽或索性撑伞,否则头发和衣服上难免留下水迹,有的路人为“躲雨”不得不走到车行道上。这些肆意滴落、飞溅的空调滴水不仅影响邻人、路人,而且高楼滴水管即使紧贴墙面安装,滴水顺墙而下,也对外墙造成不利影响。一些小区临街商铺的空调落水管则横在街面上直接排放,在店外出现一滩滩水塘,有碍市容环境。(见下图)[i]

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调查中,仅有10.48%有效受访者没听说过有关空调滴水引发的纠纷,其余近九成受访者均或多或少听说过此类纠纷,其中,25.8%受访者认为此类纠纷很多,31.45%受访者认为在其日常生活中听说过一些此类纠纷,32.26%受访者虽很少听说此类纠纷,但仍曾遭遇或听说过此类纠纷。(见图表01)

引发此类纠纷的原因诸多,既有小区建设规划中空调滴水排水管道设计规划的缺失(上世纪90年代后期国内新建楼房一般都考虑到空调排水问题,统一安装了排水管道,而老式建筑加装分体空调后,却没有统一加装该公共排水管),亦有空调外机安装位置的不规范,更主要的是一些住户对邻人正当利益的忽视与不尊重。

其实避免空调滴水引发纠纷的技术措施非常简单,经咨询空调售后维修服务专业人员知悉,欲使空调滴水不扰邻人,可将空调排水管加长,牵引至公共的空调滴水专用收集管道。若没有此专用管道或难以牵引至专用管道,也应该尽量避免排水管朝向楼下住户的遮阳篷、阳台、设置在墙外的晒衣架等;还可将空调排水管引到楼房周围的花圃,这样既可避免影响邻人,又有利于保护环境,从而减少邻里摩擦。另外,“无尾”空调(将空调的滴水全部汇流到一个“迷你风扇”状的雾化冷却装置里,该雾化冷却装置能以每秒1万转的高速度将滴水化为喷雾,在机箱的热交换机上形成一层“雾膜”,“雾膜”被瞬间蒸发带走大量热量,提高了空调制冷的能效)的普及推广也能从根本上解决空调滴水纠纷。

二、楼上晾晒衣物等滴水引发纠纷

为获充分日照,住宅小区内不少住户阳台外墙安装设施晾晒衣物,日常所需,本无大碍,但往往因楼上住户疏忽或欠考虑,径直将未拧干或甩干之衣物向外晾晒,淋湿楼下邻居或其衣物,由此经常引发纠纷。楼上楼下邻居甚至会因晾晒衣物滴水问题大动干戈而闹上法庭。如孙某、张某同住某住宅楼,两家常因晾晒衣物滴水问题吵架,多次协商未果。某日,张某在晾晒沙发布时,水滴至楼下孙女士身上,双方对骂后,孙某一气之下用杆子将沙发布挑了下来,张某随即冲至孙某家,与对方撕打起来。法院审理后认为,孙某、张某因故发生争执后,未冷静解决双方纠纷,发生撕打均有过错,双方都应为此承担相应民事责任,遂判决住在二楼将一楼邻居打伤的张某赔偿对方医药费共计260余元。有市民曾投诉一些小区的临街住户随意晾晒被子和拖把,其中拖把还湿淋淋往下面人行道上滴着水,迫使行人绕过滴水处而行,有的地方由于滴水比较大而又密,迫使行人违章走在快车道,无意之中,增加了路人走路安全的隐患和带来麻烦。(见下图)[i]

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调查显示,仅15.32%有效受访者没听说过有关楼上晾晒衣物等滴水影响楼下引发的纠纷,其余近85%受访者均或多或少听说过此类纠纷,其中,25.81%受访者认为此类纠纷很多,29.03%受访者认为在其日常生活中听说过一些此类纠纷,29.84%受访者虽然很少听说此类纠纷,但仍然曾遭遇或听说过此类纠纷。(见图表02)

引发此类纠纷的最主要原因在于楼上住户在晾晒衣物时欠缺考虑楼下住户利益的责任心,将本可拧干或甩干的衣物不经拧干或甩干而径直向外晾晒,或在必须晾晒湿水衣物之前疏于观察楼下是否正在晾晒衣物。另外,一些房屋在建造或装修时,欠缺对有关不影响楼下邻人的衣物晾晒空间或设施的规划、设计或配置,致使住户不得不直接在外墙空间自行安装晾晒设施,亦是引发此类纠纷的诱因之一。

避免此类纠纷的可能有效途径首先在于小区内住户尤其是楼上住户晾晒衣物时要提高自身责任心,如尽量将湿衣物拧干或甩干后再向外晾晒,对不宜拧干或甩干的衣物应在室内卫生间或阳台悬挂至水滴滴尽后再向外晾晒,不得已情形下向外直接晾晒湿水衣物之前必须确保楼下各层住户没有晾晒衣物。小区物业服务管理企业或社区管理者亦可通过张贴相关文明宣传标语等手段引导住户文明晾晒衣物。而住宅小区内公共的晾晒衣物空间的开辟或相关设施的配置也可能在一定程度上预防或缓解此类晾晒湿衣物滴水纠纷的发生。

三、楼上浇灌花草滴水引发纠纷

小区内一些楼上住户喜欢在阳台种植花草,以美化居室环境,陶冶情操,愉悦心情,此乃人之常情。但一些楼上住户却未做好相应的防渗、防漏、防滴水措施,从而因浇灌花草等滴水影响楼下邻居,进而引发邻里纠纷。如海宁沙泗浜小区一幢住宅楼一楼住户窗户外有一平台,楼上住户经常因浇灌花草不小心而将水滴到楼下该平台时,会溅到一楼住户的家中。一楼住户因实在不堪忍受楼上住户浇灌花草滴水溅落自己家中,一股火上来后便撬了楼道里的防盗窗,爬到平台上从下往上把二楼住户家的花盆全打翻了,从而引发纠纷。(见下图,沙漠绘制)[i]

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杭州万家花园楼上楼下的三户人家因为楼上住户在阳台浇花淋湿楼下的棉被,楼下上门论理楼上拿出菜刀,三方引起纠纷。其中,小尹住4楼,喜欢花花草草,阳台上弄了个花架,养了几盆植物。某日中午,天气不错,小尹想着该给花草浇浇水了,但没想到3楼、2楼的住户也趁着好天气在晒被子。浇花的水沿着盆底滴了下去。随后,3楼的李师傅上来敲门,但没敲开门。见没人应答,李师傅决定用竹竿移动一下4楼的盆景。发现花盆在动,小尹便伸出头来与其争执。而此时,从花盆上散落的泥土恰好落到了2楼赵师傅的头上。于是,李师傅和赵师傅先后赶到了4楼,要求小尹开门解释。令他们没想到的是,打开门的一瞬间,小尹手拿着一把菜刀不让他们进屋。对此,小尹事后解释说:“我是一个外地人,看着两个人冲上楼来有点怕,随手拿了把刀是想壮壮胆,绝对没有想伤他们的意思。”而当时,双方的情绪都有点激动,就在李师傅夺下了菜刀的那一刻,小尹又顺手把一杯水泼向了赵李二人,随即双方打在了一起,当事双方都受了伤,402的小尹左眼有外伤、左颊软组织挫伤,而302的李师傅右手中指受伤,左手背和左胸软组织挫伤。(见右、下图,梁津铭绘制)[i]

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调查中,虽有32.26%有效受访者认为没听说此类纠纷,但仍有67.74%受访者或多或少不同程度地听说此类纠纷。其中,9.68%受访者认为此类纠纷很多,27.42%受访者认为生活中有一些此类纠纷,30.65%受访者虽很少听说此类纠纷,但仍曾遭遇或听说过此类纠纷。(见图表03)

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同样,引发此类纠纷的最主要原因在于楼上住户在浇灌花草时欠缺考虑楼下住户利益的责任心。避免此类纠纷的可能有效途径首先在于小区内住户尤其是楼上住户浇灌花草时要提高自身责任心,小区物业管理机构或社区管理者亦可通过张贴相关文明宣传标语等手段引导楼上住户文明养殖、浇灌花草。同时,楼上住户还可通过如给花盆配备接水托盘等技术手段避免浇灌花草的水直接滴向楼下。而楼下住户亦可通过安装飘出阳台的雨篷来主动防御。

四、楼上卫生间、厨房等渗、漏水引发纠纷

因楼上卫生间、厨房等渗、漏水引发的邻里相邻纠纷在现代住宅小区中也经常出现。例如,自从楼上开始装修后,刘先生家(住1楼)就开始漏水,可2楼业主却总是见不着人,好几次明明看见他上楼了,且听见他家有声音,去敲门就是不开,要么就是赶刘先生与物业的人走。在泸州市龙马潭区金源路60号2幢罗先生装修一半的新房里,各种装修材料堆放在地上。漏水的卫生间内,天花板上有一摊明显的水渍痕迹,不时还有水珠滴下来,掉进放置在地上的塑料桶内;(见下图)找楼上住户解决,但他们一直不愿意出面;楼上住户蒋先生认为楼下装修时将下水管震裂,自己家里现在也出现大面积漏水,也是受害者。[i]

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而“楼上渗水,楼下接水”,这对房子装修还不到2年的姚先生来说,简直是一件痛苦不堪的事。一开始,他发现自家的卫生间顶部有渗水的迹象,还不是很确定。后来渗水越来越严重,开始滴水。眼看新装修的墙皮褪色、脱落,姚先生多次找楼上理论,要求其尽快修复并赔偿其损失。但是维修师傅检查后,觉得问题出在卫生间下水管道的弯管部位,而这段弯管,恰好在姚先生家卫生间的顶部。可是姚先生装修时为了好看,已经将其用水泥封在了天花板里。无奈之下,只得敲破天花板进行维修。虽说此事最后得以解决,但装修不久的房子就被敲破,姚先生心里还是堵得慌。[i]

而在深圳宝安西乡街道福中福社区某花园则发生一宗因漏水引发的开发商、物业管理处与业主三者之间的纠纷。因开发商在建房过程中预埋热、冷水管接口没有接好,业主黄某入住后,发现陈某房子渗水,严重影响楼下住户生活。(见下图,吴洲绘制)

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管理处多次找陈某商量,希望进入陈某家中维修。但陈某认为房子水管漏水,开发商有不可推卸的责任,同时物业管理公司进行维修势必破坏自己房子的装修,因此要求开发商、物业管理公司各交1万元押金后,才可维修,如果自己对维修结果满意就退还押金,如果不满意则不退还押金。物业管理处和开发商则认为陈某要求不合理,各为此方闹的不可开交。后经该社区调解委员会调解,各方终于达成协议,由开发商负责提供材料和修复工作,负担业主在施工修复过程中的吃住事宜和财产安全,且保证恢复业主房屋装修原状,由物业管理处和开发商共同跟踪修复结果。[i]

调查中,虽有21.77%有效受访者认为没听说此类纠纷,但仍有78.23%受访者或多或少不同程度地听说此类纠纷。其中,12.90%受访者认为此类纠纷很多,43.55%受访者认为生活中有一些此类纠纷,21.78%受访者虽很少听说此类纠纷,但仍曾遭遇或听说过此类纠纷。(见图表06)

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因渗水引发的相邻纠纷虽然一般不会造成对邻人的直接人身伤害,但对邻居财产方面可能会造成一些损失,同时也会引发安全隐患、导致相邻方生活不便等。

引发此类纠纷的主要原因错综复杂。如有时因楼上住户卫生间、厨房防水层年久失效出现问题,;有时因开发商在建房过程中预埋热、冷水管出现问题;有时系因一方不当或野蛮装修、擅自改动水管位置等破坏防水层或隐蔽工程中的各种水管;有时系因隐蔽工程中的各种水管自身因质量问题或年代久远老化破裂;等等。

因此类纠纷产生后,往往涉及责任认定、维修费用、损害赔偿等,解决难度相对较大。纠纷双方在协商或调解不成时,往往要诉至法院寻求司法裁判来解决。一般出现渗、漏水时,最好先确定具体原因后,再进行责任认定。纠纷各方可以联合向当地房屋安全鉴定办公室申请技术鉴定,在确定渗、漏水原因后再进行相应处理。实践中相邻一方面临此类纠纷时应注意:①如果楼上漏水,应妥善保留证据,尽快与楼上业主理论。不论漏水原因是装饰公司不慎引起还是建筑质量问题,都应由楼上业主找相关责任人;②房屋共用墙壁、地板(天花板)及专有部分的管线,维修费用应由该共同壁双方或楼地板上下双方业主共同负担。但维修起因可归责于某业主时,费用应由该业主负担。如漏水是楼上洗手间装修中未处理好防水防漏措施造成的,应由楼上业主承担翻修费用,并赔偿楼下业主损失。同时,解决此类纠纷需要楼上、楼下住户在日常生活中要注意高警惕,留意观察厨房、卫生间等处于隐蔽工程部位的各类通水管道是否出现渗漏,若发现渗漏迹象,相邻各方应及时沟通,心平气和地商讨解决办法。

五、楼上水淹楼下邻居房屋引发纠纷

住宅小区内,有时相邻一方因为疏忽,如停水时忘关自来水龙头,或水龙头爆裂而无人知晓等,不仅自家被水淹而且影响周围邻居,(如下图,受访者供图),由此引发的相邻排水纠纷亦时有发生。

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如李某家住宁波鄞州四明路一小区二楼。某日,李家小阳台连接洗衣机的自来水管突然爆裂,因水量太大,没多时自来水就溢出小阳台、漫过厨房与客厅,顺着楼梯一直流到一楼邻居张某家中。当时,刘某一家都在上班,等其回家才发现,突如其来的?“水灾”使得家里的一些家具电器浸水后损坏,造成不少财产损失。随后,刘某气冲冲来到李家,因两人情绪都比较激动,没谈几句,李某就破口大骂,两人发生争执,无法就赔偿问题进行协商。此后,刘某又多次找到李某,但均未达成一致意见。无奈,刘某至法院诉求李某赔偿损失4000余元。庭审中,双方各执一词,互不相让。

有时,住户装修房屋时所购买水龙头质量有问题,也会埋下水淹邻居引发纠纷的隐患。如张先生在皇姑区富华生活坊买了一套两居室,但房子装修后一直没人住。后来小区物业突然给张先生打来电话,让他快回新房看一看,好像他们家发水把一楼二楼全淹了。张先生连忙赶到新房,发现地板上的积水有10厘米深,水正沿着墙往楼下淌,厨房水盆上方的水龙头掉在地上,水正呈喷射状往外流。随后,张先生主动找到一楼和二楼的业主,查看损失,经初步统计,三家的损失达到两万余元。冷静下来之后,张先生感觉不对劲。“这水龙头是我新买的,花了150元,无缘无故怎么能从水管上掉下来呢?”张先生随即找到当初卖水龙头的经销商。经销商柴女士表示,这个牌子的水龙头似乎真的有质量问题,好像是水龙头与水管连接的地方扣不严,如果水流大就会掉下来。[i]

由于绝大部分住户在关闭水龙头方面都较为注意,而水龙头爆裂现象相对少见,因此,针对此类纠纷,53.23%有效受访者回答未听说过,而认为此类纠纷很多的受访者仅有2位,仅占1.61%,认为生活中有一些此类纠纷的受访者占20.16%,认为很少的为25.00%。(见图表07)

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故相对而言,此类纠纷的发生频率较低。但此类纠纷一旦发生,引发的损失相对重大,由此引致的纠纷相对而言,亦难调处。

前引李、刘两家纠纷,事实清楚,法律关系简单,一纸判决不能真正解决问题,极有可能造成两家关系恶化。后在当地居委会帮助下,法官讲清道理,终使双方当事人情绪冷静。李某意识到自身错误,当面道歉,而刘某亦主动给予谅解,同意赔偿2000元。而后一案例中,如果张先生家的水灾确实是由水龙头的质量引起,就应由经销商、批发商和生产厂家共同来承担赔偿责任。因为引起纠纷的水龙头的生产厂家远在广东,又不好寻找,故张先生最佳的方式是先起诉经销商和批发商索要赔偿。而经销商和批发商再另起诉厂家索要赔偿。

总体而言,尽管住宅小区邻里之间的相邻排水纠纷起因复杂,具体表现形式多样,但最主要的原因还是在于相邻各方尤其是楼上住户在自家单元套房内日常居住生活时,是否虑及邻人利益,因为现代都市住宅小区居住模式已经完全不同于几十年前的独门独院的乡村居住模式,住宅小区内相邻住户之间利益攸关,彼此相互影响,尊重邻人利益其实就是尊重自身利益。国内物权法及相关法律法规对住宅小区相邻排水关系虽已有相应规范,但法律条文是抽象的,生活是具体的,如何妥善预防、处置住宅小区相邻排水纠纷,仍有赖于小区内相邻各住户、物业服务企业、社区管理者等多方主体共同参与。


[i]?张晓宁:《一个坏龙头淹三家,损失2万多,该谁买单?》,载《沈阳晚报》,2012年2月18日,第04版。

[i]?彭芳:《楼上的漏水?楼下的遭殃》,载《宝安日报》,2011年3月17日,A12版。

[i]?董小芳:《盘点小区相邻关系纠纷》,载《宁波日报》,2012年11月21日,B2版。

[i]?图片及相关文字源自周亚强等:《楼下水帘洞楼上墙漏水都是装修惹的祸?》,载《华西都市报》,2011-10-11,第037版。

[i]?李阳阳等:《楼上浇花淋湿楼下的棉被 楼下上门论理楼上拿出菜刀》,载《钱江晚报》,2009-11-24,第A6版。

[i]?江梅:《楼上滴下几滴水 楼下顶掉其花盆》,载《海宁日报》,2012年1月11日,B3版。

[i]?照片源自苏罗明:《陕西北路513号门口上居民随便晾晒拖把》,载http://61.129.89.184/channel_bbs/view.aspx?id=30749,2010-09-19。

[i]?图片及相关文字源自徐瑞哲:《当街“空调雨”人走“水帘洞”》,载《解放日报》,2005-08-20,第4版。